제주 에어비앤비를 시작한다면 ‘어디에 들어갈까’가 첫 결정이고 거의 모든 게 여기서 갈립니다. 제주는 단일 시장이 아니라 10여 개 micro-market의 집합이에요. PriceBnb 분석 제주 listing 241개 데이터로 신규 호스트가 진입 결정 전 봐야 할 10개 지역을 정리합니다.
제주 Top 10 — ADR · 시즌 점유율 · 진입 비용 비교
| # | 지역 | 평일 ADR | 주말 ADR | 성수기 점유율 | 진입 비용 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 성산일출봉 | ₩195k | ₩395k | 92% | 중-상 (≥₩4억) |
| 2 | 애월 | ₩210k | ₩435k | 90% | 상 (≥₩6억) |
| 3 | 서귀포 시내 | ₩145k | ₩275k | 82% | 중 (₩2.5-4억) |
| 4 | 중문 | ₩220k | ₩465k | 88% | 상 (≥₩6억) |
| 5 | 표선·세화 | ₩155k | ₩285k | 85% | 중 (₩2.5-4억) |
| 6 | 한림·협재 | ₩175k | ₩355k | 87% | 중-상 (≥₩4억) |
| 7 | 제주시 구도심 | ₩115k | ₩185k | 68% | 하 (₩1.5-2.5억) |
| 8 | 우도 | ₩185k | ₩355k | 84% (계절성 큼) | 중 (₩2-3억) |
| 9 | 대정·모슬포 | ₩125k | ₩225k | 74% | 하-중 (₩2-3억) |
| 10 | 조천·구좌 | ₩135k | ₩245k | 78% | 하-중 (₩2-3억) |
권역별 주석 (신규 호스트 관점)
- 성산·애월·중문 — 진입 비용은 상대적으로 높지만 점유율·ADR이 모두 안정. 자가 보유 가능하면 가장 안정적 ROI.
- 서귀포 시내·표선 — 진입 비용 ‘중간’ 구간. 신규 호스트 추천 1순위.
- 제주시 구도심 — 점유율 68%는 제주에서 가장 낮음. 단가 ADR도 가장 낮음. 추천 X.
- 우도·한림 — 시즌성이 매우 큼. 7-8월에 매출 70%가 집중되므로 운영 부담이 시즌에 몰림.
진입 전 반드시 확인
- 농어촌민박업 신고 가능 지역인지 (제주는 대부분 가능하지만 일부 동지역은 제외)
- 해당 동·리의 신축 펜션 공급 추세 (공급 증가하면 ADR drift down)
- 다음 시즌(7-8월) 예약률 — Airbnb에서 직접 검색해 비교
- 인접 4-5개 동급 listing 후기 점수 (4.85+ 비율)
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출처: PriceBnb 제주 listing 분석 (n=241, 2025-12 ~ 2026-05). 매물가는 KB부동산·다방·직방 공개 시세 평균. 본 글의 모든 수치는 참고용 추정치이며 개별 결과는 다를 수 있습니다.